Tributación de la Vivienda en el IRPF | Grupo Asesor Sánchez y Asociados

En Grupo Asesor Sánchez y Asociados, somos expertos en asesoría fiscal y tributación inmobiliaria, ayudando a particulares y empresas a optimizar su carga tributaria en relación con la vivienda habitual, alquileres, herencias y más.

1. Vivienda Habitual y Deducción Fiscal

La vivienda habitual y sus anexos (plazas de garaje y trasteros adquiridos con la vivienda, hasta un máximo de dos) no generan renta inmobiliaria en el IRPF.

Si la vivienda se adquirió antes del 1 de enero de 2013, se puede aplicar la deducción por inversión en vivienda, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
La deducción por compra de vivienda habitual fue eliminada a partir del 1 de enero de 2015, pero existe un régimen transitorio que permite seguir aplicándola a quienes adquirieron su vivienda antes de esa fecha.
En caso de alquiler, la deducción transitoria en 2024 es del 10,05% de las cantidades pagadas, siempre que la base imponible no supere los 24.107,20 euros anuales.

2. Tributación en Vivienda por Divorcio o Fallecimiento

Vivienda del excónyuge e hijos: No genera renta inmobiliaria si está atribuida por sentencia judicial. Si la vivienda era habitual durante el matrimonio, es posible seguir aplicando la deducción por inversión.
Fallecimiento del cónyuge:
- Si el cónyuge superviviente adquiere el 50% de la vivienda antes de 2013, puede deducir el 100% del préstamo si sigue residiendo en ella.
- Si lo adquiere después de 2013, solo puede deducir si la adquisición se realiza en pago de sus derechos en la sociedad de gananciales.
- Si la adquisición se realiza vía herencia, la deducción solo aplica sobre el 50% que ya era de su propiedad antes de 2013.

3. Fiscalidad de la Vivienda Heredada

El Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de septiembre de 2021, establece que, en herencias o donaciones, la amortización aplicable se calcula con base en el valor del inmueble según el Impuesto de Sucesiones o Donaciones, excluyendo el valor del suelo. También se incluyen gastos y tributos inherentes a la adquisición, así como mejoras realizadas en el inmueble.

4. Actividad Económica en Vivienda y Otros Inmuebles

Actividad en casa: No se pueden deducir los gastos de suministros (agua, luz, internet, etc.) salvo que la vivienda esté afecta a una actividad económica. En este caso, se puede deducir hasta el 30% de los suministros en proporción a los metros cuadrados destinados a la actividad.
Actividad en otro inmueble: Si un inmueble de propiedad se usa para una actividad económica, no genera renta inmobiliaria, y se pueden deducir los gastos vinculados a la propiedad.
Apartamentos turísticos: Si se prestan servicios de hostelería, se considera una actividad empresarial y no aplica la reducción por arrendamiento de vivienda.

5. Dación en Pago y Exención Fiscal

Las ganancias patrimoniales derivadas de una dación en pago para cancelar una hipoteca están exentas de tributación, siempre que el propietario no tenga otros bienes suficientes para cubrir la deuda. También se aplica la exención en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

6. Tributación de Alquileres y Subarrendamientos

Arrendamiento parcial: Si se alquila una parte de la vivienda habitual, se considera rendimiento del capital inmobiliario, aplicándose la reducción correspondiente salvo en alquileres por temporadas (estudiantes o veraneo).
Subarrendamientos: Los ingresos del subarrendador se consideran rendimientos del capital mobiliario, mientras que el propietario tributa por rendimientos del capital inmobiliario si participa en el precio.
Alquiler como actividad económica: Para que un alquiler se considere actividad económica (y no capital inmobiliario), el arrendador debe contar con al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa.

7. Indemnización por Resolución Anticipada del Contrato de Alquiler

La tributación de una indemnización por rescisión anticipada del contrato de alquiler depende de quién toma la decisión de finalizar el contrato:

Si es por voluntad del arrendador:
- El arrendador considera la indemnización como una mejora patrimonial.
- El arrendatario la percibe como una ganancia patrimonial en su IRPF.
Si es por voluntad del arrendatario:
- Para el arrendador, la indemnización se tributa como rendimiento del capital inmobiliario.
- Para el arrendatario, la indemnización satisfecha se considera una pérdida patrimonial.

8. Renta Imputada y Usos Mixtos de la Vivienda

Rentas estimadas: Si un inmueble se cede gratuitamente a familiares hasta tercer grado, el rendimiento neto no puede ser inferior a la renta imputada del mismo.
Diversos usos de la vivienda: Si un inmueble se usa parcialmente como residencia habitual y parcialmente en alquiler, el rendimiento del alquiler se considera capital inmobiliario, mientras que la parte no arrendada genera renta imputada.
Alquiler de locales y garajes: No aplican reducciones fiscales por vivienda habitual, y las plazas de garaje se consideran inmuebles accesorios.

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